沉寂了4個月的物業資本市場似乎出現了回暖跡象。
近日，有市場信息稱，龍湖集團正考慮最快于2022年上半年分拆物管公司上市，計劃募資或達10億美元。此前的11月5日，萬科官宣，擬拆分所屬子公司萬物云到香港聯交所上市。
除兩大物業巨頭外，11月10日，京城佳業正式登陸港股；11月12日、23日，中南服務、祥生活服務相繼通過港交所上市聆訊，物業行業迎來久違的暖流。
事實上，過去兩三年里，物業行業風光無限，不僅比房企更容易敲開資本市場的大門，估值也“吊打”地產股。不過，受今年房地產行情影響，物業行業也沉寂下來，尤其是7月-11月期間，物企上市出現了長達4個月的“空窗期”。
“物業股上市空窗或回暖也好，和港交所通過聆訊的節奏也有一定關系。現在排隊上市的20多家物業企業中，預計會有4-5家在2021年剩下的這1個多月里集中通過上市聆訊。”嘉和家業物業服務研究院分析師李艷杰對時代財經分析稱。
招股書陸續失效，物企上市“空窗”長達4個月
物企上市始于2014年彩生活掛牌，此后高潮迭起。尤其是近4年來，物業市場處在資本的風口浪尖：2014年上市1家，2015-2017年各上市2家，2018年上市6家，2019年上市10家，2020年上市18家，2021年至今上市13家。
物企上市的熱情仍然不減。今年前8月，26家物業企業向聯交所遞表，其中不乏二次遞表的“老面孔”。從企業類型看，有“國家隊”代表金茂物業、珠江管理，有跨界的明宇商服、寶龍房托基金，也有從民營房企脫胎而來的俊發七彩服務、祥生活服務、中南服務等。
不過，今年夏秋之際，物企的上市熱情被潑了冷水，富力物業、明宇商服、海悅生活、中梁百悅智佳服務、東原仁知服務等多家物企的招股書陸續實效。據時代財經梳理，7月16日至11月10日近四個月內，無一家物業企業上市。
而去年同期，資本市場則對物業企業“慷慨”得多。時代財經查詢發現，去年登陸資本市場的18家物企，上市時間集中在下半年。其中，7-11月上市的有9家，如正榮服務、合景悠活、融創服務等，去年12月單月，則有恒大物業、遠洋服務等6家物企密集上市。
不過，今年成功登陸資本市場的物業企業也受到冷遇。7月16日，融信服務、康橋悅生活同時在港股掛牌上市，結果雙雙遭遇破發。其中，融信服務開盤破發，最終以4.9港元/股收盤，僅比發行價4.88港元/股高出0.02港元。康橋悅生活的首日開盤價與發行價持平，但隨后很快破發，最終收盤價為3.64港元/股，較發行價下跌1.09%。
京城佳業上市首日的遭遇與康橋悅生活相似。11月10日上市的京城佳業，開盤價為8.28港元/股，與招股價持平。但至當日15時47分，京城兆業破發，報價8.07港元/股，下跌2.54%。
市場冷遇下，物企上市熱情也稍有減退。與上半年爭相遞表不同，下半年物企上市步伐明顯放緩。據時代財經不完全統計，7月初至今，遞表的物企僅有魯商服務、蘇新生活服務、金茂物業、瑞安新天地以及萬達商管、東原仁知服務、明宇商服等7家。
?嘉和家業物業服務研究院統計發現，今年新增的13家上市物企，上市平均用時為190天，較2020年拉長51.2天。嘉和家業物業服務研究院認為，“物業上市正面臨著高密度交表、集中失效、上市股價持續破發的境地，資本對物企上市的態度正在發生180度大轉變。”
從香餑餑到棄子，物業收并購將更加頻繁
嘉和家業物業服務研究院認為，物業上市遇冷與其稀缺性逐漸下降有關，資本態度也逐漸回歸理性，比如高瓴資本、紅杉資本、騰訊、阿里等大型風投機構的身影就逐漸消失在物企戰投的隊伍中。
另外，除了物業行業自身差異化競爭力減弱，房地產行業趨冷的大環境對物業行業的影響或更為直接。7月，八部委聯合發布《持續整治規范房地產市場秩序的通知》及權威評級機構下調對內地物管股的態度，使物業股股價急劇回落，7月更是創下物業板塊單月歷史最高跌幅12.26%。
與此同時，房企遭遇資金困境時，物業也成為被變賣的優選資產。今年3月和9月，碧桂園服務就先后收購藍光嘉寶和富力物業；10月，彩生活、恒大物業、第一服務控股先后因被收購問題停牌，進一步引發物業股的大幅震蕩。
反觀物業行業近年的發展，收并購與密集上市同步進行。不過，年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。往年，物企收并購更多是“大魚吃小魚”，通過收并購做大規模、搶市場占有率，或借此擴大上市可能性。但今年，受累于房地產主業，物企頭部玩家也被擺上貨架，如恒大物業、藍光嘉寶、富力物業等。
萬物云CEO朱保全對此感嘆道，“頭兩年物業成香餑餑、成了未來，現在地產不行了，就把‘未來’給賣了”。在他看來，目前物管行業動輒幾十億、上百億的收并購背后，存在著極大的行業隱憂，其一是資金并沒有真正地投入到物業管理中，其二是如果客戶關系不夠牢固，則可能遇到現金流危機。
時代鄰里副總裁兼城市發展中心總經理鄭南書也在廣東時代傳媒集團有限公司主辦的“中國地產時代百強論壇”上表示，物業并購的本質不是購買資產，而只是物業管理權。購買物業管理權要慎重考慮它能否持續、能否對得起資本。“財務狀況、公司地位、市場口碑、市場能力、團隊的穩定性，特別是對人的投后管理，決定物業收并購后的持續性。”
但無論如何，物業行業的收并購大潮或正在襲來。李艷杰認為，物業企業最佳的上市窗口已過。“萬物云上市，是對物業資本市場的一個擠壓。未來，物業的收并購會更加頻繁，尤其是在大企業都已經上市的情況下，行業真正的整合力度將更大，中部以下物企的發展空間日趨縮小。”
