11月29日，第二批公募基礎設施投資基金（REITs）啟動發行。5月首批公募REITs面向公眾發售的火爆場景還歷歷在目，全部實現超募，并啟動比例配售。基金人士表示，第二批公募REITs網下詢價以及認購倍數遠超首批情況，顯示了投資者對REITs類產品投資價值的認可，預計第二批大概率一日售罄，啟動比例配售。
低配售比例或現
基金發售公告顯示，本次兩只公募REITs募集期均為2021年11月29日至2021年11月30日。同時，發售公告指出，若公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售。若預計募集首日有效認購申請全部確認后，公眾投資者募集總規模達到或超過公眾發售規模上限，公眾發售部分的募集期將提前結束。
從首批公募REITs發售情況來看，9只公募REITs面向公眾投資者募集總額為19億元，但最終認購金額近490億元，超擬募資額25倍之多。從配售比例看，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創水務、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園的公眾認購最終配售比例分別為4.26%、3.68%、12.30%、10.04%、2.41%、8.80%、1.76%、10.80%和2.39%。最低的配售比例僅為1.76%，為中航基金旗下的首鋼綠能，最高的僅為12.30%。與此同時，首批公募REITs中有6只采取了“回撥機制”，提升了對公眾投資者的發售份額。
數據顯示，本次兩只公募REITs總募集金額約50.1億元。其中，建信中關村產業園REIT認購價格為3.2元/份，預計募集資金總額為28.80億元；華夏越秀高速REIT發售價格為7.1元/份，預計募集資金總額為21.3億元。不過，兩只公募REITs留給公眾投資者發售的初始基金份額并不多，分別為0.8075億份和0.27億份，均不足發售份額總數比例的10%。
此外，根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏越秀高速REIT2021年預測凈現金流分派率為7.07%（年化，下同），2022年預測凈現金流分派率為7.22%；而建信中關村產業園REIT2021年投資人凈現金流分派率為4.19%，2022年投資人凈現金流分派率為4.34%。
遭機構“瘋搶”
事實上，除了公眾發售或遭“瘋搶”，第二批公募REITs已經被部分機構投資者搶“上頭”，根據建信基金和華夏基金發布的公告顯示，網下認購倍數分別超56倍和44倍。
具體來看，剔除無效報價后，建信中關村產業園REIT有53家網下投資者，管理配售對象110個，報價區間為2.851元/份-3.350元/份，擬認購份額數量總和為106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。
相比第一批REITs火爆的認購情況，第二批REITs網下機構認購倍數非常驚人。對比底層資產同樣是產業園區的首批公募REITs，博時蛇口產園REIT全部配售對象擬認購數量總和為初始網下發售份額數量的15.31倍；華安張江光大REIT的初始網下發售份額數量的10.07倍；東吳蘇園產業REIT的則為4.507倍。
而剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT網下投資者有40家，管理配售對象95個，報價區間為6.512元/份-7.499元/份，擬認購數量總和為27.84億份，為初始網下發售份額數量的44.19倍。同樣對比第一批公募REITs中類似的底層資產看，其中浙江杭徽發售價格為8.72元/份，廣州廣河發售價格為13.02元/份。在網下詢價階段，浙江杭徽與廣州廣河的網下有效認購倍數分別為4.86倍、4.56倍。
業內分析人士表示，網下詢價的火爆景象顯示了投資者對該產品投資價值的認可。公募REITs作為與大環境高度契合的一種全新的金融創新產品，自然會受到資本市場的高度關注和追捧。
