12月21日，作為資本市場助力構建新發(fā)展格局的重要“拼圖”，首批9只基礎設施公募REITs試點產(chǎn)品上市已滿半年。此外，2只第二批公募REITs已分別于12月14日和12月17日上市。
接受記者采訪的專家表示，首批公募REITs產(chǎn)品上市以來，總體運行平穩(wěn)，市場趨于理性；第二批公募REITs產(chǎn)品延續(xù)首批亮眼走勢，具有較高長期投資價值。
首批REITs產(chǎn)品量價齊升
中航基金管理有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫向記者表示，“首批公募REITs產(chǎn)品上市半年以來，底層資產(chǎn)運行平穩(wěn)，二級市場表現(xiàn)良好。隨著第二批產(chǎn)品發(fā)行上市，公募REITs市場持續(xù)升溫，帶動首批產(chǎn)品量價齊升。”
截至目前，首批9只公募REITs產(chǎn)品上市以來，平均漲幅近30%。其中，產(chǎn)品最高溢價率超過40%。9只產(chǎn)品的換手率在2%至3%之間波動，成交額在2億元至6億元之間。
在首批上市的公募REITs產(chǎn)品中，中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT已先后發(fā)布分紅公告。宋鑫認為，“這更加說明首批公募REITs底層資產(chǎn)運行平穩(wěn)、收益穩(wěn)定，讓投資者落袋為安，進一步堅定了投資者對REITs長期投資的信心。”
粵開證券研究院首席市場分析師李興向記者分析稱，“從首批公募REITs產(chǎn)品的換手率和振幅來看，在經(jīng)歷前期交投活躍之后，換手率逐步趨于平穩(wěn)，振幅逐步降低。目前，9只公募REITs換手率低于美國等成熟市場，主要是由于公募REITs戰(zhàn)略投資者份額存在一年以上的鎖定期，市場流通規(guī)模較小，同時產(chǎn)品推出時間不長，投資者還有一個認知的過程。隨著未來市場規(guī)模及產(chǎn)品種類的增加，以及投資者認知程度的提升，預計公募REITs的交投活躍度將回歸正常水平。”
第二批產(chǎn)品延續(xù)亮眼走勢
12月13日，中國證監(jiān)會黨委傳達學習貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神時強調，“擴大基礎設施領域公募REITs試點”。
基于首批9只公募REITs產(chǎn)品的良好市場表現(xiàn)，第二批公募REITs產(chǎn)品也快速跟進。近期，華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT相繼上市，并延續(xù)首批產(chǎn)品的良好走勢。
12月14日，華夏越秀高速REIT在上市首日報收8.716元，較發(fā)行價上漲22.76%，全天成交3302.4萬份，成交額2.78億元。在隨后3個交易日，該產(chǎn)品持續(xù)上漲，上市4個交易日累計漲幅達37.94%。12月17日，建信中關村REIT在上市首日以漲停價4.160元報收，全天成交量達809萬份，成交額為3364萬元。
“第二批公募REITs產(chǎn)品的強勢走勢，與三方面因素有關。”宋鑫分析稱，第二批公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)與首批相同，均為成熟優(yōu)質的基礎設施，具有一定的稀缺性，因此，市場投資需求旺盛。私募基金以及商業(yè)銀行、券商等資管機構積極參與，銀保監(jiān)會明確保險資金可投資公募REITs后，公募REITs的市場活性被進一步激發(fā)。投資公募REITs，除了可獲得底層資產(chǎn)的強制分紅收益外，還可獲得資產(chǎn)增值和二級市場交易的流動性溢價，其風險、收益特征對機構頗具吸引力。
除了已上市的2只公募REITs產(chǎn)品外，第二批還有2只產(chǎn)品處于申報審核階段。第二批公募REITs產(chǎn)品包含2單產(chǎn)業(yè)園區(qū)和2單高速公路，分布于北京、上海及湖北等核心區(qū)域。宋鑫表示，“第二批公募REITs產(chǎn)品均屬稀缺資源，具有較高的長期投資價值。”
看好公募REITs發(fā)展前景
宋鑫表示，“公募REITs或將成為公募基金未來十年的重要賽道之一。此外，公募REITs作為產(chǎn)融結合最有效的工具之一，有助于支持金融服務實體經(jīng)濟，為投資者提供更多元的資產(chǎn)配置選擇。因此，持續(xù)看好公募REITs的未來發(fā)展。”
李興認為，根據(jù)國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，未來將有更多企業(yè)參與到公募REITs市場，特別是具備專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營經(jīng)驗的運營商企業(yè)，有望成為未來公募REITs發(fā)行的主要參與者。
“公募REITs在封閉運作期內主要投資基礎設施資產(chǎn)支持證券，獲取基礎設施運營收益，并承擔基礎設施價格波動，一般預期收益及預期風險水平高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。從產(chǎn)品期限角度來看，屬于非定期類產(chǎn)品，不開放申購與贖回，適合穩(wěn)健型投資者長期投資。”李興建議，投資者應重點關注公募REITs底層資產(chǎn)的質量及其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，優(yōu)選底層資產(chǎn)質量較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定性較強的產(chǎn)品，同時要注意其流動性風險和信息披露風險。
展望未來，李興認為，公募REITs有望進一步完善地方國有資產(chǎn)投融資體系，為社會資本提供更加多樣靈活的退出方式，吸引其參與到基建項目中來，讓全社會共享基礎設施建設項目的投資收益。
