2022年以來，A股市場(chǎng)顯著回調(diào)，權(quán)益類基金也大幅回撤。與之迥然不同的是，11只公募REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)上的表現(xiàn)則逆勢(shì)上漲，呈現(xiàn)出獨(dú)立于股市的行情。據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年來11只公募REITs產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)上漲，最大漲幅甚至超過20%，表現(xiàn)亮眼。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，當(dāng)前REITs產(chǎn)品的大漲并不一定會(huì)成為REITs產(chǎn)品以后的常態(tài)。對(duì)于后續(xù)要參與REITs產(chǎn)品的投資者來說，當(dāng)下尤其要注意規(guī)避高溢價(jià)品種，因?yàn)镽EITs產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，最終要向其內(nèi)在價(jià)值即底層資產(chǎn)的價(jià)值靠攏。
11只公募REITs產(chǎn)品均上漲
近期，A股、基金的下跌，頻頻成為微博熱搜。而公募REITs產(chǎn)品則走出了獨(dú)立于股市的行情，截至目前，11只產(chǎn)品今年在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)均上漲，最大漲幅甚至超過20%。
公募REITs產(chǎn)品在2021年橫空出世，給投資者帶來了不少驚喜。據(jù)了解，REITs即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust的英文縮寫），是指通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的信托基金。更通俗一點(diǎn)來說，投資者“買REITs”就像是“當(dāng)包租婆”，而基金機(jī)構(gòu)則將一系列商鋪、寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)打包上市，作為基金出售。發(fā)行人能從中獲得資金支持，投資者則能從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的各類收入中分一杯羹。
同花順統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年1月26日，市場(chǎng)共計(jì)有11只公募REITs產(chǎn)品。其中，首批9只公募REITs產(chǎn)品在發(fā)行首日便迅速售罄，首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、鹽港REIT、張江REIT、浙商杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園、普洛斯9只公募REITs募集總規(guī)模為314.03億元。
具體來看，首批9只公募REITs產(chǎn)品于2021年6月21日正式在滬深交易所掛牌上市?；谑着糝EITs產(chǎn)品的良好表現(xiàn)，第二批公募REITs產(chǎn)品也快速跟進(jìn)。2021年12月，華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT相繼上市，并延續(xù)首批產(chǎn)品的良好走勢(shì)。記者注意到，目前市場(chǎng)上的11只公募REITs產(chǎn)品投資的基礎(chǔ)設(shè)施類型包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路、市政設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、污染處理等。
同花順數(shù)據(jù)顯示，2022年以來（截至1月26日），11只公募REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)均上漲。其中，首創(chuàng)水務(wù)漲幅位居榜首，高達(dá)23.27%；其次是鹽港REIT，漲幅為15.32%。廣州廣河、首鋼綠能等5只REITs產(chǎn)品漲幅也超過5%。
公募REITs市場(chǎng)有望加速擴(kuò)容
公募REITs產(chǎn)品上市以來，備受投資者青睞。對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤向
記者表示，“REITs的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)公共設(shè)施，拿不走，搬不動(dòng)，無法轉(zhuǎn)移，無法藏匿，資產(chǎn)安全性非常高，且具有保值性。這些被選為REITs的底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)公共設(shè)施本身也在收費(fèi)并且盈利。限于公共設(shè)施屬性，其盈利水平略高于國債收益。”在他看來，對(duì)于追求穩(wěn)健收益的投資人來講，這不失為一種投資標(biāo)的。
從公募REITs產(chǎn)品的認(rèn)購資金來源來看，機(jī)構(gòu)投資者還是占主導(dǎo)地位。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向
記者表示，公募REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低，是機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置的重要底層類投資標(biāo)的。“作為公募基金市場(chǎng)的全新投資品種，REITs產(chǎn)品吸引著多類機(jī)構(gòu)紛至沓來，相對(duì)穩(wěn)定的收益與較好的流動(dòng)性讓其成為機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置中的基礎(chǔ)性投資品種，在優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)點(diǎn)較為缺乏的情況下容易受到機(jī)構(gòu)追捧。”
目前市場(chǎng)上有11只公募REITs產(chǎn)品，還有一批正在籌備中。記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，1月6日，深交所信息顯示，鵬華基金旗下的公募REITs產(chǎn)品――鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已正式申報(bào)，這也是申報(bào)的首單清潔能源REIT項(xiàng)目。此外，還有4只公募REITs產(chǎn)品在排隊(duì)待批。
而理財(cái)資金和保險(xiǎn)資金也在跑步入場(chǎng)。比如，2021年11月17日，銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，這意味著銀保監(jiān)會(huì)正式允許保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，并明確投資規(guī)范和監(jiān)管規(guī)則。
在業(yè)內(nèi)看來，公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容潛力巨大，未來將有更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)涌現(xiàn)，建議盡快出臺(tái)公募REITs擴(kuò)募細(xì)則。“我國的REITs市場(chǎng)距離國外成熟的REITs市場(chǎng)，還需要從立法、稅收以及試點(diǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)大方面積極推進(jìn)。”柏文喜稱。
REITs產(chǎn)品投資有一定“門檻”
目前市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品僅11只，還是比較稀缺的投資品種。據(jù)了解，REITs的綜合投資回報(bào)由增值收益及分紅收益兩部分組成。前者來自于底層資產(chǎn)增值，后者來自于基金分紅。在業(yè)內(nèi)看來，REITs產(chǎn)品的價(jià)格長期會(huì)圍繞其內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)，更加適合長期持有型的投資人。
仲量聯(lián)行分析稱，REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格由底層資產(chǎn)和市場(chǎng)交易共同決定，價(jià)格波動(dòng)來自于底層資產(chǎn)估值變化和二級(jí)市場(chǎng)交易因素。因此，對(duì)于部分認(rèn)為購入REITs產(chǎn)品進(jìn)行短期操作可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)賺不賠”的投資者來說，也應(yīng)留意其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。目前REITs產(chǎn)品的大漲并不一定會(huì)成為REITs產(chǎn)品以后的常態(tài)。對(duì)后續(xù)要參與REITs產(chǎn)品的投資者來說，當(dāng)下尤其要注意規(guī)避高溢價(jià)品種，因?yàn)镽EITs產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，最終要向其內(nèi)在價(jià)值，即底層資產(chǎn)的價(jià)值靠攏。
“REITs產(chǎn)品價(jià)值來自其正常經(jīng)營的分紅相對(duì)穩(wěn)定，但作為可以交易的投資產(chǎn)品，其短期價(jià)格存在波動(dòng)，投資市場(chǎng)的交易因素會(huì)對(duì)其短期價(jià)格造成較大影響，短線操作可能會(huì)出現(xiàn)高買低賣導(dǎo)致虧損的現(xiàn)象。”仲量聯(lián)行方面指出。
對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)分析人士提醒投資者：應(yīng)該充分了解公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)收益特征，理性看待其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。如大幅溢價(jià)，投資者要考慮其中蘊(yùn)含的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不可脫離產(chǎn)品本身特性，盲目跟風(fēng)炒作。
此外，公募REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主，對(duì)普通投資者來說有一定的門檻。因此，普通投資者參與公募REITs產(chǎn)品投資需仔細(xì)研究REITs項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs產(chǎn)品基本面做出投資判斷。
知多D
公募REITs產(chǎn)品為何受追捧？
首先，這是一種投資新品種，且當(dāng)前發(fā)行的REITs產(chǎn)品可流通份額較少，“僧多粥少”的情況導(dǎo)致價(jià)格大漲。
其次，可投資資產(chǎn)供給減少，使得大量資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)。
其三，政策支持，理財(cái)資金和保險(xiǎn)資金跑步入場(chǎng)。
其四，市場(chǎng)對(duì)宏觀政策向穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)增長適度發(fā)力的預(yù)期下，投資人對(duì)于降準(zhǔn)釋放資金有一定的預(yù)期，對(duì)投資產(chǎn)品的收益率下行有所顧慮，因此REITs產(chǎn)品作為一個(gè)收益率保持在4%以上的投資產(chǎn)品受到了追求穩(wěn)定收益資金的追捧。
