2月8日,鹽田REIT發(fā)布公告,提示投資者關(guān)于基金溢價風(fēng)險,并測算年化凈現(xiàn)金流分派率以量化分紅變化。按照2月7日場內(nèi)價格計算,鹽田REIT預(yù)期年化凈現(xiàn)金流分派率將由4.15%降至2.45%。
記者從基金公司了解到,目前鹽田REIT暫未公布最新基金凈值,仍以發(fā)行價2.30元/份做基礎(chǔ)對比,即便后期公布最新基金凈值,以目前場內(nèi)溢價情況來看,由于36年封閉期未滿,目前無法在場內(nèi)外進(jìn)行套利操作,但隨著場內(nèi)價格的不斷升高,凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。2022年以來,首創(chuàng)水務(wù)REIT亦發(fā)布類似公告提示溢價風(fēng)險。
分紅收益有可能被稀釋
2022年以來,A股各主要指數(shù)跌多漲少,強(qiáng)勢吸金的穩(wěn)健投資主線更為匱乏,不過,一眾公募REITs卻不斷吸引投資者目光,截至2月8日收盤,11只公募REITs2022年內(nèi)漲幅多在10%以上,其中,富國首創(chuàng)水務(wù)REIT及紅土鹽田港REIT均超30%。
需要注意的是,由于公募REITs底層資產(chǎn)及投資功能的特殊性,這類型工具產(chǎn)品并非漲幅越大越好,甚至?xí)λ^“強(qiáng)制分紅”的效益造成沖擊。2月8日,紅土鹽田港REIT就發(fā)布公告提示基金溢價風(fēng)險,直指分紅收益可能被稀釋。
根據(jù)公告信息,鹽田港REIT在2月7日收盤報收3.887元,相較于發(fā)行價2.300元出現(xiàn)較大幅度溢價,而2.300元同為該REIT首發(fā)上市時的基金凈值。按照年化凈現(xiàn)金流分派率計算方式,目前已顯著下降。
據(jù)悉,鹽田港REIT在2021年7月1日至2021年12月31日期間預(yù)期的可供分配金額為3814.04萬元(半年預(yù)期值),折合全年兩倍理論測算數(shù)據(jù),以首發(fā)價格測算的年化凈現(xiàn)金流分派率為4.15%,以2月7日收盤價計算的數(shù)值為2.45%,下降1.7個百分點。
也就是說,投資者如果以分紅作為收益來源,投資收益率或低至2.45%。根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%,這也是業(yè)內(nèi)人士普遍將公募REITs視作介于債券和股票風(fēng)險特征的投資工具之原因。
隨著二級市場報價提高,目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值被動拉高,導(dǎo)致凈現(xiàn)金流分派率計算中的分母變大,導(dǎo)致結(jié)果變小。簡單來說,就是目標(biāo)不動產(chǎn)的估值被高估,而原先預(yù)計年度分配現(xiàn)金流是確定的,因此如遇近期分紅,投資者或面臨分紅收益減少的可能。
對于二級市場價格被炒,基金公司在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時表示,并未有過相關(guān)市場調(diào)研,底層資產(chǎn)項目的經(jīng)營也沒有應(yīng)披露而未披露的情況,仍是以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為主要目的。
尚沒有場內(nèi)外套利機(jī)遇
此外,由于公募REITs在運作方式上類似于場內(nèi)LOF,遇到場內(nèi)大幅溢價的情況,亦有聲音在討論關(guān)于場內(nèi)外套利的可行性,但就現(xiàn)有公募REITs的管理方式來看,沒有任何可能,且場外基金份額僅占公募REITs總份額中很小一部分。
以鹽田港REIT為例,統(tǒng)計顯示,截至2月8日,場內(nèi)流通份額有7.9919億份,占總份額8億份的99%以上。基金公司相關(guān)人士告訴記者,目前鹽田REIT暫未公布最新基金凈值,仍以發(fā)行價2.30元/份做基礎(chǔ)對比,即便后期公布最新基金凈值,以目前場內(nèi)溢價情況來看,由于36年封閉期未滿,目前無法在場內(nèi)外進(jìn)行套利操作。
記者注意到,多數(shù)公募REITs在基金合同中明確,基金的信息披露包括但不限于每周披露基金資產(chǎn)凈值和基金份額凈值,于半年度和年度最后一個交易日披露基金份額凈值和基金份額累計凈值,在定期報告中披露基金凈值增長率及相關(guān)比較信息。
可見,由于公募REITs基金凈值披露的頻率較慢,在未獲更新之前,前次凈值仍不能作為資產(chǎn)估值考量的科學(xué)依據(jù)。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,很多REIT早在上市前的詢價及定價階段,就較資產(chǎn)實際價值有一定溢價,后期場內(nèi)價格的走勢仍需兼顧底層資產(chǎn)的實際經(jīng)營情況和盈利增速進(jìn)行匹配,否則不僅影響分紅收益,也對場內(nèi)份額的價值成長帶來負(fù)面影響。
事實上,除了鹽田港REIT提示溢價風(fēng)險外,2月8日,富國首創(chuàng)水務(wù)REIT也發(fā)布交易風(fēng)險提示公告,同樣對二級市場價格高企可能對凈現(xiàn)金流分派率造成沖擊進(jìn)行說明,不過,首創(chuàng)水務(wù)REIT擬報出的2021年度凈現(xiàn)金流分派率尚在4%以上,達(dá)4.003%(以2月7日收盤價計算)。
此外,在第二批公募REITs中,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT也在去年12月中旬提示交易風(fēng)險,及上市當(dāng)天,該基金在二級市場的漲幅就達(dá)到30%,公司同樣提示投資者注意投資風(fēng)險。