當(dāng)前，推動(dòng)公募REITs發(fā)展已成各方共識(shí)。全國(guó)人大代表、北京證監(jiān)局局長(zhǎng)賈文勤日前表示，建議加快REITs專(zhuān)項(xiàng)立法，在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)際成熟做法，以公募契約型REITs為重點(diǎn)，制定不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)管理辦法，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
“十四五”規(guī)劃《綱要》明確提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增資產(chǎn)的良性循環(huán)。賈文勤介紹，目前已有11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs在證券交易所公開(kāi)發(fā)行上市。已上市項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)類(lèi)型，合計(jì)募集資金364億元，重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生補(bǔ)短板領(lǐng)域。產(chǎn)品上市后，整體運(yùn)行平穩(wěn)，體現(xiàn)了中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)和可預(yù)期性相對(duì)較強(qiáng)的產(chǎn)品特征，示范作用良好。
“REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資和資本市場(chǎng)領(lǐng)域的重大創(chuàng)新，適配的法律法規(guī)制度和配套稅收政策是保障其持續(xù)健康發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素。”賈文勤說(shuō)，隨著試點(diǎn)的落地，為推動(dòng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，REITs專(zhuān)項(xiàng)立法的需求日益迫切。證監(jiān)會(huì)公布的2022年立法計(jì)劃明確提出，抓緊研究出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金辦法。
賈文勤指出，相較于國(guó)際主流REITs，試點(diǎn)階段采用的“公募基金+ABS”模式是現(xiàn)行法律法規(guī)框架下相對(duì)可行的方案，但參與主體較多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、法律關(guān)系較為復(fù)雜，各方職責(zé)界定和協(xié)調(diào)難度較大。在她看來(lái)，REITs專(zhuān)項(xiàng)立法需重點(diǎn)解決以下四方面問(wèn)題：
一是產(chǎn)品的法律定位問(wèn)題。在境外市場(chǎng)，無(wú)論采用何種法律形式，一般都是將REITs作為證券進(jìn)行監(jiān)管，上位法均為證券投資相關(guān)法律，發(fā)行與交易均應(yīng)遵循證券法的基本原則。因此，境內(nèi)REITs的證券法律性質(zhì)亟需得到立法確認(rèn)，應(yīng)依托證券法推動(dòng)專(zhuān)門(mén)立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度安排。二是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)化問(wèn)題。試點(diǎn)期間，限于當(dāng)前法律環(huán)境，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，不利于REITs的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及投資者合法權(quán)益保護(hù)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化為導(dǎo)向的立法路徑勢(shì)在必行。三是產(chǎn)融結(jié)合內(nèi)生性問(wèn)題。REITs作為一種典型的“產(chǎn)融結(jié)合”工具，天然地需要管理人將基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與金融產(chǎn)品的資本運(yùn)作能力進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。長(zhǎng)期看，需破除制約產(chǎn)業(yè)端與金融端能力有機(jī)整合的制度障礙。參照境外經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)允許具備完整能力體系的REITs管理人申請(qǐng)REITs專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)牌照，鼓勵(lì)原始權(quán)益人在既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，融合金融端的運(yùn)營(yíng)管理能力，成立專(zhuān)業(yè)的REITs管理公司。四是法律責(zé)任全覆蓋問(wèn)題。隨著REITs市場(chǎng)由初創(chuàng)到成熟階段的發(fā)展，需不斷完善產(chǎn)品相關(guān)監(jiān)管制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全主體、全流程法律責(zé)任的全覆蓋。
“新證券法明確要求資產(chǎn)支持證券發(fā)行、交易管理辦法由國(guó)務(wù)院依照證券法的原則規(guī)定，為明確REITs作為不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)支持證券專(zhuān)項(xiàng)立法創(chuàng)造了有利條件。”賈文勤說(shuō)，為更好發(fā)揮公募REITs的積極作用和功能，建議由證監(jiān)會(huì)牽頭，總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，借鑒國(guó)際成熟做法，以公募契約型REITs為重點(diǎn)，制定不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)管理辦法，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)化交易結(jié)構(gòu)，健全監(jiān)督管理制度，筑牢風(fēng)險(xiǎn)防范底線，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs發(fā)展規(guī)律的規(guī)則體系，推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展壯大，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
