北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“北京市住建委”）、北京住房公積金管理中心發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）已滿一個月。這份調控優化政策通過放松五環外住房限購、加大住房公積金貸款支持力度等一攬子措施，為北京房地產市場注入了新活力。
持續關注北京新房及二手房市場情況，多方走訪發現，帶看量、到訪量等先行指標在政策影響下增長，部分區域中介門店帶看量翻倍，一些改善型項目迎來“看房潮”。政策提振了市場活躍度，對改善性需求釋放的促進作用尤為明顯。
從全國來看，在北京優化房地產政策后的一個月內，上海、深圳也相繼對住房限購政策、住房公積金政策進行了調整。業內人士認為，隨著北京、上海、深圳陸續優化樓市限制性措施，加大政策對房地產市場的支持力度，潛在住房需求將加速釋放。疊加“金九銀十”傳統樓市旺季，預計市場成交量將逐步恢復，房地產市場止跌回穩態勢將得到鞏固。
中介帶看量翻倍
通過密集走訪，新政出臺后北京市房地產市場的整體氛圍有所好轉，新房、二手房市場活躍度均有提升。
“近一個月每周末都很忙，帶看的客戶比之前多了一倍。”談及新政出臺前后的變化，一位常年在北京市昌平區五環外回天地區帶看二手房的房屋中介表示，以他們的門店為例，以往周末門店總體帶看量在五組左右，新政出臺后的五個周末，門店帶看量均在十組以上。
北京市朝陽區東五環外一處新盤的置業顧問也表示，項目受新政影響較大，到訪量和成交量都在政策施行后上浮，周均成交量能達到數十套。
與房地產從業人員的感受相映證，58安居客數據顯示，8月份房產經紀行業景氣度指數環比上升2.8至47.26，創年內最大單月漲幅，新房、二手房找房熱度指數分別達60.3和70.5，釋放出積極信號。
從網簽成交量來看，梳理北京市住建委數據后發現，8月9日至9月6日，北京市新房網簽量達3032套，環比增長16.2%；二手房網簽量為12780套，環比增長4.4%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從數據上看，新政對市場活躍度有一定的提振作用，但并非爆發式增長，市場整體表現相對平穩。
“新政出臺后，北京房地產市場活躍度有所提升，置換鏈條正在逐步打通。”58安居客研究院院長張波表示，不過北京本輪政策力度弱于上一輪政策放松周期。當下市場對政策的敏感度下降，政策持續效力還有待進一步觀察。
二手房活躍度提升
《通知》明確符合本市商品住房購買條件的居民家庭在五環外購買商品住房不限套數，旨在促進房地產市場平穩健康發展，更好滿足居民改善性住房需求。
從新政出臺后的市場反饋來看，政策對改善性需求的提振效益更為明顯。以改善型產品為主打的新盤表現優于剛需新盤及二手房。
“很多人是沖著我們的大戶型來的，要在郊區添置一套居住舒適度更高的房子。”在北京市五環外未來科學城附近的一處新盤，置業顧問表示，項目瞄準改善性需求，主打洋房產品，在新政出臺后網簽近60套，成為8月份昌平區新房銷冠。
“政策對改善性需求的拉動尤為顯著，8月份北京新房在線價格環比上漲2.55%，新房找房熱度環比上漲2.6%。”張波分析稱。
在新房市場回穩的同時，二手房市場的價格壓力依舊存在。
“目前是買方市場，供購房者選擇的房源很多，二手房的價格能在很大程度上影響購房者的選擇，這就對賣方形成了壓力。”前述房屋中介坦言，新政后二手房市場的活躍度出現了提升，但價格仍然承壓。
“政策效果一方面受居民預期的影響，另一方面也受到市場供求關系的影響。”李宇嘉分析稱，目前不管是新房還是二手房，都有大量的房源可供選擇。如果市場對未來房價存在下跌的預期，就會推遲購買、加速掛牌，甚至出現降價掛牌出售的態勢。
李宇嘉建議，目前二手房掛牌量、交易量都大于新房，各地應將二手房作為調控重點，遏制二手房市場“價格踩踏”現象。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，政策放開符合條件的家庭五環外購房套數限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進入市場，能夠促進市場修復。鑒于政策力度溫和，且2024年多輪政策優化后需求已有集中釋放，本次新政的邊際效果或較為有限，購房需求大概率將呈現逐步釋放態勢。
各地限制性措施陸續調整
2024年以來，各地因城施策，對房地產政策進行了多輪調整，逐步優化對房地產市場的限制性措施。
2024年9月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市陸續調整購房限制性措施，其中廣州全面取消了限購措施，深圳放開了非核心區購房限制，北京、上海則放寬了購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限要求。
自北京于今年8月份優化住房限購政策以來，各地對購房限制性措施進行了新一輪調整。
上海市住房城鄉建設管理委等六部門于8月25日聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，明確符合住房購買條件的居民家庭在外環外購房不限套數。
上海新政后首周（8月26日至9月3日），上海新房、二手房市場均有所修復，其中新房市場表現更為明顯。中指研究院數據顯示，新政后首周上海新建商品住宅日均成交3.1萬平方米，較7月份日均增長25%；二手商品房日均成交603套，較7月份日均增長1%。
9月5日，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行發布《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》，分區優化調整居民購買商品住房政策。
隨著各地進一步優化購房限制性措施，住房消費需求有望得到充分釋放。為鞏固樓市止跌回穩態勢，未來政策層面還能如何發力？
“北京、上海、深圳等一線城市通過外圍限購優化并結合住房公積金政策優化，顯著拉動改善性需求。”張波表示，未來房地產政策應延續因城施策主基調，通過購房補貼等舉措進一步激活需求。從長效機制來看，各地則需要穩定推進城市更新，帶動城中村改造并形成長期效應，通過空間重構、產業升級、社會治理創新等多重路徑，推動城市向高質量發展轉型。
李宇嘉認為，各地應把握房地產市場供求關系發生重大變化的趨勢，在庫存壓力較大的區域暫緩供地和開工。新增住房供應在板塊、戶型、面積等方面要做到有差異、以需定供，避免同質化和惡性內卷。此外，各地也應加大存量商品房收儲力度，將其作為保障性住房，在盤活存量房源的同時降低外來人口、新市民扎根城市的成本，夯實可持續的購買力。
來源：證券日報 張薌逸 石 柳
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